المقدمات اللازمة لفهم أحكام الشفعة والتعامل معها

المقدمات اللازمة لفهم أحكام الشفعة والتعامل معها

ما هي الشفعة …؟
الشفعة هي أحد وسائل كسب وسائل الملكية العقارية عن طريق حلول شخص محل المشتري ، فيكون لهذا الأخير حق اكتساب الملكية العقارية ، والي ذلك تشير المادة 935 من القانون المدني حين قررته أن الشفعة رخصة تجيز فى بيع العقار الحلول محل المشترى فى أحوال محددة .

وتعريف الشفعة بأنها رخصة تجيز لشخص اكتساب الملكية العقارية يقودنا الي التساؤل عن الوسائل أو الطرق التي تكتسب بها الملكية العقارية ، ونعددها كما عددها مشرع القانون المدني في الوسائل القانونية الآتية :

الوسيلة الأولي : الاستيلاء .
الوسيلة الثانية : الميراث وتصفية التركة .
الوسيلة الثالثة : الوصية
الوسيلة الرابعة : الالتصاق .
الوسيلة الخامسة : العقد .
الوسيلة السادسة : الشفعة
الوسيلة السابعة : الحيازة .

ووفق العرض السابق - ووفق ترتيب مشرع القانون المدني - تكون الشفعة هي الوسيلة أو الطريقة السابعة لنقل الملكية في العقارات .

ولما كان للشفعة - كنظام قانوني لكسب الملكية العقارية - أحكامها الخاصة والهامة فإننا نورد هذه الأحكام قبل التعرض للصيغ القانونية حتى تكون الصيغة حين نوردها موردها مردودة الي أصل صحيح وواضح من القواعد القانونية .
من له الحق في المطالبة بحق الشفعة …؟

حددت المادة 936 من القانون المدني طوائف الأشخاص الذين يثبت لهم قانوناً حق المطالبة بالشفعة ، والحديث عمن له الحق في المطالبة بالشفعة - كوسيلة لتملك العقارات هو حديث فيما يلي عن الصفة في رفع دعوى الشفعة - ومن لهم هذا الحق هم :

أولا : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضه.
ثانياً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة للشريك فى الشيوع إذا بيع شيء من العقار الشائع إلى أجنبي ، ويقصد بالأجنبي من لم يكن طرفاً في المال الشائع .
ثالثاً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها .
رابعاً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع حق الحكر ، وللمستحكر إذا بيعت الرقبة .
خامساً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :
إذا كانت العقارات من المباني أو من الأراضي المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .
إذا كان للأرض المبيعة حق إرتفاق على أرض الجار ، أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة .
إذا كانت أرض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين وتساوى من القيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .
4.
ما هو الحل إذا تعدد المطالبين بحق الشفعة …؟

في مجال البحث عن حل إذا ما تعدد الشفعاء - المطالبين بحق الشفعة - رأي المشرع تسوية هذه المشكلة علي مرحلتين أو مستويين :

المستوى الأول : تعدد الشفعاء من طبقات متعددة .
إذا تزاحم المطالبين بحق الشفعة يكون استعمال هذا الحق على حسب الترتيب المنصوص عليه 936 .
يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لمالك الرقبة .
أولا :ثانياً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة للشريك فى الشيوع .
ثالثاً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لصاحب حق الانتفاع .
رابعاً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة لمالك الرقبة فى الحكر .
خامساً : يثبت الحق في المطالبة بالشفعة للجار المالك فى الأحوال الآتية :

المستوى الثاني : تعدد الشفعاء من طبقات مختلفة .
إذا تزاحم المطالبين بحق الشفعة - وكانوا من طبقة واحدة - بمعني أن يكونوا جميعاً ملاك رقبة أو شركاء في المال الشائع أو أصحاب حق انتفاع أو جيران ، فاستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه .

مشكلة التفاضل بين الشفعاء …؟
أولا : إذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى نص المادة السابقة ، فإنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة أدنى ، ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة أعلى .
ثانياً : إذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبـل أن تعلن أية رغبة فى

الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة طبقا للمادة 942 ، فلا يجوز الأخذ
بالشفعة إلا من المشترى الثاني وبالشروط التى أشترى بها .

ما هي الحالات التي لا يجوز فيها الأخذ بالشفعة …؟

المادة 939 من القانون المدني قررت أنه لا يجوز الأخذ بالشفعة في حالات أربع هي علي التوالي :

الحالة الأولي : إذا حصل البيع بالمزاد العلني .

الحالة الثانية : إذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين الأصهار لغاية الدرجة الثانية .

الحالة الثالثة : إذا كان العقار قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .

الحالة الرابعة : ولا يجوز للوقوف أن يأخذ بالشفعة .
*** **** ****
المنظومة الإجرائية لإجراءات ممارسة حق الشفعة

فيما يلي نتعرض سوياً لإجراءات المطالبة بحق الشفعة - ما يقوم به البائع أو المشتري - وما يقوم به طالب الأخذ بالشفعة - والقيد الزمني الذي يجب أن تتم خلاله هذه الإجراءات ، وأخيراً الأثر المترتب علي عدم القيام بهذه الإجراءات أو القيام بها بعد المواعيد المقررة قانوناً .
الإجراء الأول : إنذار رسمي يوجه من البائع أو من المشتري الي من لهم الحق في المطالبة الشفعة يتضمن عرض الأخذ بالشفعة ، كما يتضمن بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا و بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

الإجراء الثاني : إنذار رسمي ممن يريد الأخذ بالشفعة يعلن رغبته فيها إلى كل من البائع والمشترى خلال خمسة عشر يوما من تاريخ الإنذار الرسمي الذى وجهه إليه البائع أو المشترى ، ويزاد على تلك المدة ميعاد المسافة إذا اقتضى الأمر ذلك ، ويقصد بعبارة إذا اقتضى الأمر " إذا كان محل إقامة هذا الشخص بعيده "
هل يسقط الحق في الآخذ بالشفعة إذا لم تراعي مواعيد الإنذار بطلب الشفعة المنصوص عليها في المادة 940 مدني وكذا مواعيد المسافة …؟

كان مشرع القانون المدني واضحاً دقيقاً حازماً حين قرر في عجز المادة 940 من القانون المدني جزاء سقوط الحق في المطالبة بالشفعة " … وإلا سقط حقه … "
ونستعرض سوياً بالهام الأحكام الخاصة بمواعيد المسافة كما قررها قانون المرافعات .
ما الأثر المترتب علي خلو الإنذار بعرض الشفعة من البيانات التي قررتها المادة 941 مدني :
تقرر المادة 941 يجب أن يشتمل الإنذار الرسمي المنصوص عليه فى المادة السابقة على البيانات الآتية وإلا كان باطلا .
( أ ) بيان العقار الجائز أخذه بالشفعة بيانا كافيا .
(ب) بيان الثمن والمصروفات الرسمية وشروط البيع وأسم كل من البائع والمشترى ولقبه وصناعته وموطنه .

الشكل القانوني لإعلان الرغبة للأخذ بالشفعة ومتي يكون حجة علي الغير …؟
تنص الفقرة الأولي من المادة 942 مدني : إعلان الرغبة بالأخذ بالشفعة يجب أن يكون رسميا وإلا كان باطلا . ولا يكون هذا الإعلان حجة على الغير إلا إذا سجل .
ما هو الإجراء التالي لإعلان الرغبة في الشفعة …؟
تنص الفقرة الأولي من المادة 942 مدني : خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة يجب أن يودع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذى حصل به البيع ، مع مراعاة أن يكون هذا الإيداع قبل رفع الدعوى بالشفعة ، فإن لم يتم الإيداع فى هذا الميعاد على الوجه المتقدم سقط حق الأخذ بالشفعة.
رفع دعوى الشفعة وإجراءاتها والحكم فيها

تضمنت المادتين 943 ، 944 من القانون المدني عدة أحكام هامة :
1- يجب أن ترفع دعوى الشفعة على البائع والمشترى ، فلا ترفع علي أحدهم دون الأخر وإلا كانت الصفة ناقصة غير مكتملة .
2- تختص بدعوى الشفعة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار .
3- يجب رفع دعوى الشفعة فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة .
4- يحكم فى الدعوى على وجه السرعة ، ولا يعني ذلك شمول الحكم الصادر بالنفاذ المعجل - بقوة القانون - وإنما هو نص تنظيمي يسعي الي إنهاء المنازعات الخاصة بالعقارات سريعاً دون أن يرتب المشرع بطلاناً علي مخالفة ذلك القيد .

5- يترتب علي عدم رفع دعوى المطالبة بالأخذ بالشفعة خلال الثلاثين يوماً المشار اليها بالمادة 942 مدني سقوط الحق فيها .

5- الحكم الذى يصدر نهائيا الشفعة يعتبر سندا لملكية الشفيع . وذلك دون إخلال بالقواعد المتعلقة بالتسجيل .
آثار الشفعة
يرتب الحق في الشفعة بذاته أثاراً هامة نصت عليها المادتين 946 ، 947 من القانون المدني هي :
الأثر الأول : يحل الشفيع قبل البائع محل المشترى فى جميع حقوقه والتزاماته ، ولكن

لا يحـق له الانتفاع بالأجل الممنوح للمشترى فى دفع الثمن إلا برضاء البائع .

الأثر الثاني : إذا أستحق العقار للغير بعد أخذه بالشفعة ، فليس للشفيع أن يرجع إلا على البائع .

الأثر الثالث : إذا بنى المشترى فى العقار المشفوع أو غرس فيه أشجارا قبل إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان الشفيع ملزما تبعا لما يختاره المشترى أن يدفع له إما المبلغ الذى أنفقه أو مقدار ما زاد فى قيمة العقار بسبب البناء أو الغراس وأما إذا حصل البناء أو الغراس بعد إعلان الرغبة فى الشفعة ، كان للشفيع أن يطلب الإزالة . فإذا اختار أن يستبقى البناء أو الغراس فلا يلتزم إلا بدفع قيمة أدوات البناء وأجرة العمل
أو نفقات الغراس .

الأثر الرابع : لا يسرى فى حق الشفيع أي رهن رسمي أو أي حق اختصاص أخذ ضد المشترى ولا أي بيع صدر من المشترى ولا أي حق عيني رتبه أو ترتب ضده إذا كان كل ذلك قد تم بعد التاريخ الذى سجل فيه إعلان الرغبة فى الشفعة . ويبقى مع ذلك للدائنين المقيدين ما كان لهم من حقوق الأولوية فيما آل للمشترى من ثمن العقار

الأحوال التي يسقط فيها الحق في الشفعة

يسقط الحق فى الأخذ بالشفعة فى الأحوال الآتية :
الحالة الأولي : إذا نزل الشفيع عن حقه فى الأخذ بالشفعة ولو قبل البيع.
الحالة الثانية : إذا انقضت أربعة أشهر من يوم تسجيل عقد البيع .
الحالة الثالثة : إذا يودع الشفيع خزانة المحكمة الكائن فى دائرتها العقار كل الثمن الحقيقي الذى حصل به البيع خلال ثلاثين يوما على الأكثر من تاريخ الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة .
الحالة الرابعة : إذا لم ترفع دعوى الشفعة فى ميعاد ثلاثين يوما من تاريخ الإعلان بالرغبة في الأخذ بالشفعة .